Teman tersebut membahas tips untuk mempercepat pelunasan KPR BTN dengan menggunakan metode pelunasan sebagian dari pokok KPR. Tulisan ini adalah pengembangannya terutama untuk memberikan contoh perhitungan yang sudah dibuat siap pakai dalam bentuk spreadsheetExcel.Seperti yang diuraikan oleh teman saya itu, bahwa sistem Anuitas hampir digunakan oleh setiap sistem kredit konvensional, karena perhitungannya jauh lebih menguntungkan pihak Bank, serta seolah-olah nasabah dengan ”suka-rela” membayar porsi bunga lebih besar dari pada pokok hutangnya, hal ini sengaja dilakukan oleh Perbankan konvensional mengingat Bank adalah institusi komersial yang tentunya memiliki prioritas ambisius untuk mendapatkan untung lebih cepat (bahkan ada Bank atau perusahaan financing yang meminta melunasi bunga dahulu daripada pokok pinjaman).
Berikut ini adalah ilustrasi tentang model cicilan Anuitas, untuk pinjaman pokok sebesar Rp. 85 juta selama 10 tahun (120 bulan) dan suku bunga 12% (1% tiap bulan):
(gambar-1)
perhatikan gambar tabel tersebut, walaupun setiap bulannya besar cicilan tetap sama (yaitu angsuran pokok + angsuran bunga = Rp. 1,219,503), namun di bulan-bulan awal porsi pelunasan bunga selalu lebih besar dari pada hutang pokok, sehingga porsi pelunasan hutang menjadi lebih lama dan lebih cepat menghasilkan keuntungan bunga bagi Bank. Angsuran bunga bulanan untuk sistem Anuitas ini membentuk piramida terbalik, sedangkan porsi angsuran bulanan untuk pelunasan pokok membentuk piramida tegak.
Cicilan model Anuitas ini bisa demikian karena rumus perhitungannya yang menjadikan sisa pokok hutang sebagai acuan perhitungan bunga. Berikut adalah rumus untuk mendapatkan angsuran bulanan:
i : suku bunga dalam satuan %
m : jumlah bulan cicilan
Rumus Anuitas tersebut kalau di tulis mendatar adalah sebagai berikut:
Angsuran_bulanan = Pinjaman x (i/12) x 1 / (1 – 1/(1 + (i/12))^m)
Pada contoh gambar-1 di atas, dengan rumus Anuitas di dapatkan:
Angsuran bulanan:
= Rp. 85,000,000 x (12% / 12) x 1 / (1 – 1/ (1 + 1/(1 + (12%/12))^120))
= Rp. 85,000,000 x (0.12 / 12) x 1 / (1 – 1/(1 + 1/(1 + (0.12/12))^120))
= Rp. 85,000,000 x 0.01 x 1 / (1 – 1/(1 + 1/(1 + 0.01)^120))
= Rp. 85,000,000 x 0.01 x 1 / (1 – 1/(1 + 1/1.01^120))
= Rp. 85,000,000 x 0.01 x 1 / (1 – 1/(1 + 1/3.3003))
= Rp. 85,000,000 x 0.01 x 1 / (1 – 1/(1 + 0.303))
= Rp. 85,000,000 x 0.01 x 1 / (1 – 1/1.303)
= Rp. 85,000,000 x 0.01 x 1 / (1 - 0.697)
= Rp. 85,000,000 x 0.01 x 1.435
= Rp. 85,000,000 x 0.01435
= Rp. 1,219,503,-
Sedangkan rumus untuk mendapatkan pelunasan bunga tiap bulannya adalah:
Bunga_tiap_bulan = Sisa_Pokok_Hutang x i/12
Dan rumus angsuran pokok tiap bulannya adalah:
Pokok_tiap_bulan = Angsuran_bulanan – Bunga_tiap_bulan
Perhatikan bahwa perhitungan Bunga_tiap_bulan dan Pokok_tiap_bulan selalu bergantung dengan Sisa_Pokok_Hutang, yang artinya perhitungan cicilan tersebut bersifat iteratif, dalam arti setiap bulan Pokok Hutang selalu dikurangi sebesar nilai Pokok_tiap_bulan, di mana nilai cicilan pokok kecil sekali sehingga pengurangan hutang pokok berjalan sangat lambat.
Baiklah,
anda bisa mencoba-coba rumus tersebut jika ingin “menghayati” perhitungannya dan ingin mengasah pola pikir metode cicilan kredit.
Namun jika anda tidak ingin terlalu pusing dengan perhitungannya, anda bisa langsung menerapkannya ke kalkulator KPR (bisa di download
DI SINI), mari perhatikan entri sheet excel berikut:
(gambar-2)
Pada gambar-2, warna kuning adalah nilai parameter yang harus anda isi, karena sisanya akan otomatis menyesuaikan dengan sendirinya. Penjelasan masing-masing cell yang berwarna-warni itu adalah sebagai berikut:
- Cell yang perlu di isi (yang berwarna kuning):
- Harga Rumah; adalah harga rumah yang ditawarkan oleh developer atau penjual.
- Down Payment (DP); menurut aturan Bank Indonesia, DP biasanya ditentukan sekian % terhadap harga jual, namun jika pihak financing/developer tidak berpatok ke kebijakan BI tersebut, atau anda menentukan DP sendiri, maka anda bisa mengisikan 0 saja (tidak perlu mengetik “%”, karena format cell sudah dalam satuan %)
- Diskon / DP; Diskon atau DP dari pembelian rumah
- Bunga; suku bunga yang ditentukan oleh Bank yang di pilih
- Angsur / Tenor; berapa tahun anda akan mengangsur KPR
- Cicilan Extra; adalah pelunasan sebagian yang dibayarkan ke Sisa_Pokok_Hutang sesuai dengan metode cepat pelunasan KPR yang dibahas oleh teman saya itu, anda bisa mengisi nilai 0 jika ingin melunasi cicilan tanpa melakukan pelunasan sebagian
- periode setiap; periode rutin pelunasan sebagian, isi dengan selain 0 jika tidak ingin menggunakan metode pelunasan sebagian
- Cell yang otomatis menyesuaikan:
- Plafond KPR; adalah besar uang yang dipinjam (Pokok Hutang) ke Bank
- Angsuran; adalah besar cicilan yang harus dibayar ke Bank setiap bulan selama masa KPR
- Total per periode; besar jumlah uang yang harus disiapkan setiap periode cicilan extra yang anda tentukan untuk dibuat sebagai pelunasan sebagian ke pokok hutang KPR
- Min penghasilan; minimal penghasilan anda jika menggunakan pelunasan sebagian dengan asumsi dasar sebesar 110% dari cicilan bulanan, yang artinya diasumsikan anda mendapatkan Bank yang mengijinkan 50% gaji dari angsuran bulanan KPR
- Total Bunga; total jumlah bunga yang dibayarkan ke Bank selama masa KPR
- Rasio bunga; perbandingan prosentase total jumlah bunga terhadap pokok hutang
- Total Pokok; total pokok hutang yang dikalkulasi dari perhitungan pelunasan bulanan
- Total KPR; total jumlah nilai KPR, yaitu pokok hutang di tambah dengan total jumlah bunga selama masa KPR
- Lunas setelah; periode pelunasan dalam satuan tahun dan bulan, yang otomatis berubah sesuai dengan besar nilai pelunasan sebagian yang anda tentukan
Berikut adalah ilustrasi tabel pelunasan bulanan setelah menggunakan pelunasan sebagian pada gambar-2 di atas:
(gambar-3)
Coba perhatikan gambar-3, dengan periode Cicilan Cxtra setiap 6 bulan yang dibayarkan 12 bulan sekaligus, maka di setiap kelipatan 6 bulan, Angsuran Pokok adalah sebesar Total per periodeyang ada di gambar-2. Sehingga dengan cara pelunasan sebagian didapatkan percepatan masa pelunasan KPR dari sebelumnya 10 tahun (seperti yang di gambar-2) menjadi hanya 2.5 tahun.
Sebagai perbandingan, di kalkulator KPR juga di sediakan perhitungan jika menggunakan Bank Syari’ah, oleh karena sistem perhitungannya yang berbeda (margin/nisbah) berakibat metode pelunasan sebagian tidak bisa dilakukan di KPR Bank Syari’ah:
(gambar-3)
Gedung mewah yang rampung pada 2011 ini, belakangan kembali menjadi buah bibir, setelah istri Mukesh Ambani, Nita, memublikasikan huniannya kepada Majalah Vanity Fair yang untuk pertamakalinya mengabadikan Antilia Tower.